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《通城县老旧小区整治改造实施方案》的 解读

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名       称: 《通城县老旧小区整治改造实施方案》的 解读 发布日期: 2021年04月30日

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为贯彻落实国家和省委省政府关于老旧小区改造工作的决策部署,改善我县老旧小区居民的居住环境,提升老旧小区居住品质,结合我县实际,住建局牵头起草了《通城县老旧小区整治改造实施方案》(以下简称《方案》)。现将有关情况说明如下:

一、 起草的背景和政策依据

政策背景。2019年开始,老旧小区改造工作已经上升到了国家层面,成为党和国家当前的重点工作。李克强总理在2019年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作了部署,提出“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯和无障碍设施建设,健全便利市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。”其后,中央政治局会议,国务院常务会议均多次提到城镇老旧小区改造。

2019415日,《住房和城乡建设部办公厅? 国家发展改革委办公厅? 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》(建办城函〔2019243号)中明确要求各地开展老旧小区摸底调查,将2019年老旧小区改造计划上报住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部。一系列的国家政策信号显示,老旧小区改造是今后的政府工作重点之一。

政策依据。20199月,省住建厅印发了《关于推进全省老旧小区改造的指导意见(试行)》,明确了2大总体要求、3个阶段目标、4大改造内容和5类扶持政策。

二大总体要求一是明确了“以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会以及中央城市工作会议精神,坚持以人民为中心的发展思想,全面推进老旧小区改造,努力建设“整洁、舒适、安全、美丽”的人居环境,打造共建共治共享的社会治理格局,补齐城市人居环境突出短板,为决胜全面建成小康社会、全面建成社会主义现代化强国作出新的贡献。”的指导思想;二是明确了坚持属地推进、居民主体、先急后缓、建管并举、保护文化的改造原则。

三个阶段目标。2019年,全省老旧小区改造工作全面启动,各市县开展老旧小区摸底,建立老旧小区台账,科学编制老旧小区改造计划,按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则,统筹安排符合条件老旧小区改造年度任务;2020年,全省各地推进老旧小区改造工作取得明显进展;2025年,全省列入改造范围的老旧小区基本改造完成,建立物业管理长效机制,实现人居环境“整洁、舒适、安全、美丽”目标。

四大改造范围。一是改造对象城镇老旧小区应为位于城市、县城(中心城区)配套设施不全、功能不完善、公共服务及社会服务不全的住宅小区。已纳入城镇棚户区改造计划,以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于城镇老旧小区范畴。二是改造内容小区内以及小区红线外与小区直接相关的供(排)水、供电、供气、供热、通信、生活垃圾分类、道路、无障碍设施、房屋公共区域修缮、建筑节能改造、安防、照明、充电、智能信报箱等基本民生类项目的建设、改造。重点实施水、电、路、气、无障碍环境建设、架空线梳理或入地等内容。有条件的小区同步配套养老、抚幼、医疗、助餐、停车库(场)、体育健身器材等公共服务设施和家政保洁、便民市场、便利店等社会服务设施的建设、改造。开展小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有条件的可将居住建筑加装电梯等纳入改造范围。三是物业服务管理。充分发挥街道办事处作用,在同级党组织领导和民政部门指导监督下,组织小区业主选举产生业主委员会,由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理。不具备物业服务企业接管和业主自行管理条件的小区,要以购买服务方式确定物业服务企业或继续由街道办事处、社区居委会提供保安、保洁、保绿、维修等基本物业服务。四是建设智慧小区。鼓励各地统一建设居民共同决策互联网平台,通过小区重要公共事务在线投票表决、评分等方式,提高居民协商及集体决策效率,实现业主在线申请改造资金、在线确认改造方案、在线验收、在线评价等。推进小区视频监控系统等安防设施建设、联网工作,鼓励运用人脸识别、车辆智能识别等技术;鼓励安装电气火灾监控系统,推进小区智慧消防系统建设。推动有条件的小区结合水、电、气等管线设备改造,实现远传抄表和居民在线缴费等。

五类扶持政策。一是资金支持按照“谁受益、谁出资”的原则,完善居民合理分担、社会投资、财政奖补等多渠道资金筹措机制。要统筹使用各类老旧小区改造资金,可从城市维护建设税、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中,安排资金用于城镇老旧小区改造;统筹整合养老、文教、体育、残疾等事业发展资金,支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营。鼓励有条件的市县对老旧多层楼房加装电梯给予适当补助;有产权单位的小区,鼓励原产权单位积极支持和参与城镇老旧小区改造。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式,引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。二是政策支持。允许居民提取本人及配偶公积金用于城镇老旧小区改造,将城镇老旧小区改造纳入住房公积金增值收益适用范围。探索在改造中允许有条件的小区改变部分建筑使用功能或配建公共配套用房,增设收费停车场等,并对这些可产生持续性收益的设施进行确权。鼓励各地对城镇老旧小区改造(含加装电梯)项目给予税收优惠,免除各种行政事业性收费和政府性基金;因加装电梯造成容积率增加的,增容部分可不收取地价款。电力、通讯、市政公用事业等企业要落实社会责任,适当减免初装费等经营性收费。对符合规划、土地、消防和安全等条件,实施市场化运作改造的项目,依法予以行政许可;实施改造加层的,依法核算土地出让面积,按照受理补缴地价申请时点的土地价格予以出让;各地行政审批或住建部门依法办理施工许可。凡涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的,要简化工作流程、缩短审批时限,加快审批速度。三是金融支持各地制定城镇老旧小区改造计划时,要切实评估论证财政承受能力,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子,坚决遏制地方政府隐形债务增量。鼓励地方选择专业公司作为改造工程实施主体,对改造相关项目实行企业化经营管理,充分发挥专项债券作用支持城镇老旧小区改造,允许使用城镇老旧小区改造相关的财政补助资金、中央预算内投资作为改造项目资本金。支持开发性金融机构、政策性银行在业务范围内加大支持力度,鼓励商业银行等金融机构在严格审慎合规授信的前提下,为改造项目提供信贷支持。支持收益较好、实行市场化运作的改造项目开展股权和债券融资。四是经营支持。各地可对接管老旧小区的物业服务企业予以补助。街道办事处可将辖区内老旧小区的物业服务管理整体打包,依法依规确定实力强、信誉好的骨干物业服务企业接管,通过规模化经营降低成本。将物业管理区域内的广告发布、便民服务亭设置和经营、停车收费、快件存储柜场地租赁收费等,在广泛征求民意的前提下,以物业服务合同约定等形式,一并赋予物业服务企业。允许物业服务企业依托自身优势依法开展多种经营,围绕物业服务,自主开展养老、家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等多种经营服务,相关部门要提供绿色通道支持。对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年以上的物业服务企业,鼓励业主委员会在招投标中给予适当分值,探索政府向物业服务企业采购城市网格管理、社区管理等服务。五是社会支持号召当地大中型企业资助,支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等渠道落实,鼓励居民个人捐资、捐物参与老旧小区改造。供(排)水、供电、供暖、供气、通信等设施设备改造,政府通过“以奖代补”方式予以支持,由各专业经营单位承担主要出资责任并组织实施, 将改造后的小区公共部位专业经营设施设备产权移交相关专业经营单位所有,建立统一的专业运行维护管理机制和支持政策。

二、《方案》的主要内容

1.《方案》明确了我县老旧小区改造的工作目标。提出从2019年开始,至2025年基本完成,按照因地制宜的原则,分步实施,完善小区功能,全面整治“脏 乱 差”,着力解决老旧小区活动空间狭小、交通拥堵、道路破损、排水不畅、公共照明缺失以及违法建设、物业管理、消防设施等影响群众生活的突出问题,不断提升基层党建治理能力和治理水平,逐步实现“功能完善、设施齐备、生活方便、居住舒适”的目标。

2.《方案》明确了老旧小区改造的实施范围。对我县老旧小区实行分类改造,按照基础设施改造工程、提升类项目工程、居住环境改善工程三类进行改造,并分别明确了改造重点内容。

3.《方案》明确了老旧小区改造的实施步骤。按照调查发动、综合整治、改造建设、长效管理四个阶段进行改造。其中的综合整治阶段作为改造的重点,由城市管理执法局牵头、隽水镇和相关部门密切配合,组织开展违章建筑拆迁等专项整治行动。

4.《方案》明确了资金来源。坚持“谁受益、谁出资”的原则,结合实际合理确定改造费用分摊原则,明确居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补(包括中央补助资金、地方配套资金)等多渠道资金筹集机制。

5.《方案》强化了组织领导。一是成立专班。由县长任指挥长,分管副县长任副指挥长,相关单位负责人为成员成立老旧小区改造指挥部。指挥部下设办公室,指挥部办公室设在县住建局,具体负责老旧小区改造日常性工作。 二是明确了各相关单位的职责分工,细化了工作任务。三是提出了工作要求。要求按照民生为本、属地为主,因地制宜、分类改造,建管并举、注重长效,系统联动、统筹实施的原则开展老旧小区改造工作。

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